Der BGH klärt eine Frage des Wohnrechts: Darf die Mehrheit in einer Eigentümergemeinschaft zulasten einer Minderheit Kosten umverteilen? Darf sie - unter gewissen Voraussetzungen.
Karlsruhe - In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) wird häufig darüber gestritten, wer welche Kosten tragen muss. Immer wieder landet so eine Auseinandersetzung vor Gericht. Der Bundesgerichtshof gab nun Antworten auf eine wichtige Teilfrage. Demnach darf eine WEG auch zulasten einzelner Eigentümer Kosten umverteilen. Das muss jedoch gut begründet werden und darf nicht willkürlich geschehen. Aber wie läuft das normalerweise mit der Kostenverteilung? Die wichtigsten Fragen und Antworten:
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Die WEG ist ein Zusammenschluss aller Eigentümer, die eine Wohnung oder Gewerbeeinheit in einer bestimmten Immobilie besitzen. In diesem Verbund werden alle gemeinschaftlichen Angelegenheiten des Gebäudes geregelt. Die Rechte und Pflichten von einzelnen Eigentümern sowie der Gemeinschaft sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Das Gesetz wurde zuletzt 2020 durch die Große Koalition aus Union und SPD reformiert.
"Kosten, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, wie beispielsweise die Instandhaltung des Dachs, der Fassade, des Treppenhauses oder der Heizungsanlage, trägt die Gemeinschaft", erklärt Luisa Peitz, Rechtsreferentin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wenn keine abweichende Regelung vereinbart wurde, werden diese Kosten anteilig auf alle Eigentümer verteilt - und zwar in der Regel nach Miteigentumsanteilen.
Kosten für die eigene Wohnung - das "Sondereigentum" - tragen die jeweiligen Eigentümer selbst. "Dazu gehören insbesondere Erhaltungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung, wie der Innenanstrich, Bodenbeläge oder private Sanitäranlagen", so Peitz. Die Gemeinschaft könne aber mit einem Beschluss eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Verteilung von Kosten beschließen, wenn dies sachlich gerechtfertigt ist.
Mit dem Hausgeld sollen die laufenden Kosten für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gedeckt werden, sagt Peitz. Die Höhe basiere dabei auf dem Wirtschaftsplan, den der Verwalter jährlich erstellt. In der Regel erfolge die Verteilung nach Miteigentumsanteilen.
Der Verwalter wird von den Wohnungseigentümern bestellt und abberufen. "Er selbst hat nur die Entscheidungsbefugnis für Maßnahmen untergeordneter Bedeutung", sagt Lothar Blaschke vom Verein Deutscher Wohnungseigentümer. "Alles, was bedeutend ist und Geld kosten kann, kann er nicht selbst entscheiden. Das muss er als Beschlussantrag vorbereiten und in der nächsten Eigentümerversammlung vorlegen." Oft hätten Gemeinschaften aber eine Höchstgrenze festgelegt, im Rahmen dessen der Verwalter selbstständig handeln darf.
Grundsätzlich werden Gemeinschaftskosten nach der gesetzlichen Regelung nach Miteigentumsanteilen verteilt. Im Gesetz steht aber auch: Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen.
Dürfen sie, entschied der BGH, allerdings gibt es Grenzen. Im vorliegenden Fall ging des unter anderem um die Klage einer Wohnungseigentümerin, die Kosten für die Sanierung eines Garagendachs mittragen sollte - obwohl ihr in der zur Anlage gehörenden Garage gar kein Stellplatz zusteht. Die Gemeinschaft hatte beschlossen, die Kosten auf sämtliche Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile umzulegen.
Eine WEG darf grundsätzlich eine neue Verteilung von Kosten festlegen. Allerdings darf dies nicht willkürlich geschehen, beschied der BGH im Fall der Frau, die die Sanierung der Garage nicht mittragen wollte. "Wenn wie hier die Kostentrennung zwischen Wohngebäude und Tiefgarage vereinbart ist, darf ein Eigentümer ohne Stellplatz grundsätzlich nicht an den Kosten der Tiefgarage beteiligt werden", sagte die Vorsitzende Richterin. Der BGH verwies den Fall aber dennoch zurück an die Vorinstanz. Diese muss nun für diesen Einzelfall klären, ob es für die geänderte Verteilung einen sachlichen Grund gab.
Im zweiten Fall hatte der BGH zu entscheiden, ob Kosten, die bislang nach Miteigentumsanteilen umgelegt wurden, künftig nach beheizbarer Wohnfläche verteilen werden dürften. Das hatte die WEG zuvor beschlossen, wodurch die Klägerinnen deutlich mehr zahlen mussten und sich auch der Schlüssel änderte, nach dem Rücklagen gebildet werden. Zulässig, sagte der BGH. Die vorherige Bevorzugung der Klägerinnen sei sachlich nicht gerechtfertigt.
Der Bundesgeschäftsführer von Haus und Grund, Gerold Happ, begrüßte die Entscheidungen des 5. Senats. "Per se ist das richtig", sagte er. Wenn sich Umstände veränderten, könnten so neue Lösungen für die Verteilung von Kosten gefunden werden. Wichtig sei dann aber, dass Eigentümergemeinschaften darauf achteten, dass Änderungen sachlich begründet, gerecht und nicht willkürlich seien.
Im März 2024 hatte der BGH schon einmal zu einer solchen erstmaligen Kostenbeteiligung einzelner Eigentümer in einer WEG entscheiden und dabei den Gestaltungsspielraum der Gemeinschaft betont. "Auch bisher gänzlich befreite Eigentümer können dem BGH nach erstmalig durch abändernde Beschlüsse an Kosten beteiligt werden", sagt Beate Heilmann, Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien beim Deutschen Anwaltverein.
Hält ein Wohnungseigentümer einen Beschluss für rechtswidrig, kann er sich zum Beispiel mit einer Anfechtungsklage an das zuständige Amtsgericht wenden. Die Anfechtungsklage dient dazu, einen Beschluss gerichtlich für ungültig erklären zu lassen, und muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden, sagt Luisa Peitz.
Was klagende Wohnungseigentümer beachten sollten: Wenn sie vor Gericht gegen die Gemeinschaft gewinnen und die WEG dazu verurteilt wird, die Prozesskosten zu tragen, dürfen diese Kosten auch anteilig auf den siegreichen Eigentümer umgelegt werden. Das hatte der BGH im Juli 2024 entschieden. Die Vorsitzende Richterin räumte damals bereits ein, dass das gerade in kleinen Gemeinschaften womöglich potenzielle Kläger von einer Klage abhalten könnte.
